O arrendamento rural dura no mínimo 3, 5 ou 7 anos, conforme a atividade. Se o dono não notificar o arrendatário por cartório até 6 meses antes do vencimento, o contrato renova sozinho. O preço deve ser fixado em dinheiro e não pode passar de 15% do valor da terra nua. Se a área for vendida sem aviso, o arrendatário tem 6 meses, contados do registro, para ficar com ela pelo mesmo preço.
Prazo mínimo do arrendamento
O prazo mínimo do arrendamento rural é obrigatório: um prazo menor escrito no contrato não vale, e o contrato dura pelo menos o mínimo da lei (Decreto 59.566, art. 13).
| Atividade | Prazo mínimo |
|---|---|
| Lavoura temporária (soja, milho, algodão) e pecuária de pequeno e médio porte | 3 anos |
| Lavoura permanente e pecuária de grande porte (cria, recria, engorda) | 5 anos |
| Exploração florestal | 7 anos |
| Parceria rural, em qualquer atividade | 3 anos |
Contrato verbal ou sem prazo presume-se feito por 3 anos. E o prazo sempre termina depois de concluída a colheita: se a colheita atrasar por força maior, o contrato se prorroga até ela terminar (Estatuto da Terra, art. 95, I e II).
Renovação automática e notificação
Até 6 meses antes do vencimento, o dono precisa notificar o arrendatário das propostas de terceiros ou da intenção de retomar a área para explorar diretamente ou por um descendente. Sem isso, o contrato se renova nas mesmas condições (Estatuto da Terra, art. 95, IV e V).
Preço: teto de 15% e pagamento em sacas
O preço anual não pode passar de 15% do valor cadastral do imóvel, ou 30% se o arrendamento for parcial, em áreas de exploração intensiva (Estatuto da Terra, art. 95, XII). O regulamento usa o valor da terra nua declarado no ITR, que costuma estar defasado — por isso a aplicação do teto é discutida caso a caso.
O preço deve ser fixado em dinheiro; o pagamento pode ser feito em produto, pelo valor de mercado (Decreto 59.566, art. 18). Na prática, o preço em sacas de soja é comum, e o STJ tem duas linhas:
- REsp 1.266.975: a cláusula em sacas é nula, mas o contrato vale e a dívida pode ser cobrada, com o valor apurado em dinheiro.
- REsp 1.692.763/MT: a 3ª Turma admitiu executar o contrato em sacas, por boa-fé e costume da região.
Parceria rural e o risco na Receita
Na parceria, o dono divide os riscos e recebe uma cota da produção, limitada pelo que ele entrega: 20% só com a terra nua, 25% com a terra preparada, 30% com moradia, 40% com benfeitorias básicas e 50% com máquinas, sementes e animais (Estatuto da Terra, art. 96, VI).
Parceria com pagamento fixo ou mínimo garantido, sem risco real para o dono, é tratada como arrendamento. Foi o que o CARF decidiu no Acórdão 2102-003.752, de 2025: a renda passou a ser tributada como aluguel, na tabela progressiva do IR, e não como atividade rural.
Venda da área e direito de preferência
Antes de vender a área arrendada, o dono deve notificar o arrendatário, que tem 30 dias para comprar em igualdade de condições. Sem notificação, o arrendatário pode ficar com a área depositando o preço em até 6 meses do registro da escritura (Estatuto da Terra, art. 92, §§3º e 4º). O STJ exige que ele explore a terra de forma pessoal e direta (REsp 2.140.209, 2025). A venda não encerra o contrato: o comprador assume o arrendamento.
Quando cabe o despejo
O despejo só é concedido nos casos do art. 32 do Decreto 59.566: fim do prazo ou da renovação, subarrendamento sem autorização, falta de pagamento, dano à área, mudança de destinação, abandono do cultivo, retomada sincera ou infração grave. Na falta de pagamento, o arrendatário ainda pode pagar tudo no prazo da contestação e manter o contrato. No fim do contrato, benfeitorias necessárias e úteis são indenizadas, com direito de permanecer na área até receber.
Veja também o que fazer quando o arrendatário não devolve a terra e o guia completo do arrendamento rural.
