Recebeu a intimação do cartório de registro de imóveis para pagar em 15 dias? Na alienação fiduciária de imóvel rural, esse é o prazo da Lei 9.514/1997 para pôr o atraso em dia. Depois dele, a fazenda pode passar ao banco sem processo judicial.
Esses 15 dias são a fase com mais saídas. Depois da consolidação, resta ao devedor só a preferência no leilão (Tema 1288 do STJ).
Atualizado em 25 de outubro de 2026.
Você tem 15 dias para pagar o atraso e os encargos (art. 26, § 1º, da Lei 9.514/1997). Sem pagamento, a fazenda pode ir para o credor e a leilão.
O que é a intimação do cartório e quem manda
A intimação é o aviso oficial de que a dívida está atrasada e de que a garantia começou a ser cobrada. Quem envia é o oficial do registro de imóveis da matrícula da fazenda, a pedido do banco ou da cooperativa (art. 26, § 1º).
Alienação fiduciária quer dizer que a fazenda foi transferida ao credor como garantia. Por isso a cobrança corre no cartório. Os cuidados antes de assinar estão no artigo sobre financiamento rural com garantia de imóvel.
A intimação deve ser pessoal, pelo oficial do registro, pelo cartório de títulos e documentos ou pelo correio com aviso de recebimento. Ela precisa avisar que, sem pagamento, a propriedade será consolidada e o imóvel irá a leilão (art. 26, § 3º).
Na hipoteca do crédito rural é diferente. A Lei 14.711/2023 levou a cobrança da hipoteca ao cartório, mas excluiu as operações de financiamento da atividade agropecuária (art. 9º, § 13).
| Ponto | Alienação fiduciária | Hipoteca |
|---|---|---|
| Quem conduz | Cartório de registro de imóveis | Juiz, em execução judicial |
| Onde se defende | Em ação judicial própria | Embargos no próprio processo |
| Ritmo | Prazos curtos fixados em lei | Segue o andamento do processo |
Os 15 dias: o que significa purgar a mora
Purgar a mora é pagar o atraso para o contrato voltar a valer como antes (art. 26, § 5º). Não é preciso quitar a dívida inteira.
A lei pede a prestação vencida e as que vencerem até o pagamento, mais juros do contrato, multas, encargos, tributos e despesas de cobrança e intimação. Confira se a intimação cobra a dívida toda ou encargo fora do contrato.
A lei não diz se os 15 dias são úteis ou corridos, e o tema não tem consenso entre os registradores. Na dúvida, conte em dias corridos.
Consolidação da propriedade no nome do banco
Consolidação é o registro da fazenda no nome do credor, feito na matrícula quando o prazo passa sem pagamento. Para isso, o credor paga o ITBI e, se houver, o laudêmio (art. 26, § 7º).
Quer entender o valor cobrado e os prazos? Converse com um advogado sobre o seu caso.
Leilões e o direito de preferência do devedor
Depois da consolidação, o credor tem 60 dias para fazer o leilão da fazenda (art. 27). Até o segundo leilão, o antigo dono pode recomprar com preferência.
- 1IntimaçãoO cartório dá 15 dias para pagar o atraso.
- 2ConsolidaçãoSem pagamento, a fazenda vai para o nome do credor.
- 31º leilãoAté 60 dias depois do registro da consolidação.
- 42º leilãoNos 15 dias seguintes, lance mínimo igual à dívida e despesas.
Na preferência, paga-se a dívida, as despesas, os tributos da consolidação e os custos dos leilões (art. 27, § 2º-B). Se o lance superar a dívida, a diferença volta ao devedor em 5 dias (art. 27, § 4º).
A extinção da dívida quando o segundo leilão fracassa vale para financiamento de imóvel residencial (art. 26-A). No crédito rural, o saldo que o leilão não cobrir pode continuar sendo cobrado (art. 27, § 5º-A).
Quando cabe discutir na Justiça
A Justiça pode ser chamada quando há falha no valor ou no procedimento:
- Cálculo: juros, multas ou encargos acima do contrato ou das regras do crédito rural.
- Intimação irregular: o edital só vale com devedor em local ignorado, incerto ou inacessível, certificado pelo cartório (art. 26, § 4º).
- Leilões sem aviso: datas e locais devem ser comunicados ao devedor, inclusive por e-mail (art. 27, § 2º-A).
- Renegociação em curso: pela lei, o pedido sozinho não suspende o prazo.
- Recuperação judicial: a dívida fica fora do processo, mas nos 180 dias de suspensão o juiz pode barrar a venda de bens de capital essenciais (Lei 11.101/2005, art. 49, § 3º).
Cada pedido depende de prova e do momento, e decisão de tribunal vale para o caso julgado.
O que fazer hoje, na ordem
- Anotar a data em que recebeu a intimação
- Separar contrato, aditivos, extratos e comprovantes
- Conferir o valor cobrado item por item
- Procurar um advogado antes do fim do prazo
Recebeu a intimação? Conte o prazo em dias corridos, que é a leitura mais segura. Fale com um advogado hoje.
Perguntas frequentes
Quanto tempo tenho depois da intimação do cartório?
A lei dá 15 dias para pagar o atraso e os encargos (art. 26, § 1º, da Lei 9.514/1997). Na intimação por edital, o prazo conta da última publicação.
Posso perder a fazenda sem processo judicial?
Sim. Na alienação fiduciária, a consolidação e os leilões correm no cartório, sem juiz. A Justiça entra quando o devedor questiona o valor ou o procedimento.
Dá para pagar só as parcelas atrasadas?
Sim, dentro dos 15 dias. Paga-se o que venceu e o que vencer até o pagamento, com juros, multas, tributos e despesas, e o contrato continua.
A intimação pode ser feita por edital?
Pode, quando o devedor está em local ignorado, incerto ou inacessível e o cartório certifica isso. O edital sai por pelo menos 3 dias em jornal de maior circulação local.
A recuperação judicial suspende a consolidação?
Não de forma automática: o crédito com alienação fiduciária fica fora da recuperação judicial. O juiz pode barrar a venda de bem de capital essencial nos 180 dias de suspensão, e o enquadramento da fazenda é decidido caso a caso.
Depois da consolidação ainda dá para ficar com a fazenda?
Só pela preferência, segundo o Tema 1288 do STJ. Ela vale até o segundo leilão, pagando a dívida, as despesas e os tributos.
Conclusão
A intimação do cartório é a fase com mais saídas: pagar o atraso, conferir o cálculo e a intimação ou avaliar a recuperação judicial. Depois da consolidação, sobra a preferência. Veja a atuação em imobiliário rural.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do seu caso concreto.
